Российские и белорусские нотариусы обменялись опытом в сфере оборота недвижимости

Дискуссионные вопросы нотариального сопровождения сделок с жилыми помещениями, механизмы противостояния мошенничеству в сфере оборота недвижимости, а также нюансы удостоверения нотариусами брачных договоров и соглашений о разделе общего имущества супругов стали главными темами семинара, который прошел в Минске c 31 мая по 2 июня.

Ключевым событием мероприятия, организатором которого выступило АНО ДПО «Научно-методический Центр», стал круглый стол на тему «Актуальные вопросы нотариальной деятельности в имущественном обороте: опыт РФ и Республики Беларусь».

Член комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями нотариус г. Щелково Московской области Ирина Аникеева осветила проблемные вопросы в правоприменительной практике, связанные с моментом возникновения права собственности на объекты недвижимости на основании брачного договора. 

Спикер обратила внимание на то, что, хотя брачный договор между супругами вступает в силу с момента его нотариального удостоверения, это правило не всегда касается изменения или прекращения прав супругов на указанное в договоре имущество.

«Если речь идет о имуществе, в отношении которого не требуется государственная регистрация в обязательном порядке, то права на него возникают с момента нотариального удостоверения договора. Но вопросы с переходом прав на объекты недвижимости семейное законодательство не регулирует», - отметила Ирина Аникеева.

Вместе с тем, в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 указано, что для лиц, не являющихся сторонами сделки, подлежащие госрегистрации права на имущество, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки. А стороны сделки с момента возникновения основания для госрегистрации права не должны в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие записи в ЕГРН.

Такая презумпция внесения действует в отношении не только тех объектов, по которым брачным договором меняется титульный собственник, но и в тех случаях, когда, например, квартира была приобретена в браке и зарегистрирована на имя мужа, а по брачному договору переходит в его раздельную собственность, добавила спикер.

«Таким образом, чтобы возникли правовые последствия брачного договора, нужно, чтобы его участники обратились в органы Росреестра и внесли соответствующие изменения в ЕГРН. Если они этого не сделают, то никаких правовых последствий не возникнет», - подчеркнула Ирина Аникеева. 

Она также отметила, что, если речь идет о брачном договоре, в котором изменяется правовой режим в отношении какого-то конкретного объекта, то в подавляющем большинстве случаев нотариусы сами подают в Росреестр заявление о внесении соответствующих изменений. Вместе с тем, бывают брачные договоры, устанавливающие раздельный режим собственности на все имущество супругов без его конкретизации.

«В этом случае надо разъяснять гражданам, что, если они не доведут эту историю до конца, не обратятся в Росреестр для внесения соответствующих изменений, то в отношении тех объектов, которые зарегистрированы титульно за одним из супругов, правовой режим не изменится», - заключила нотариус.

Вопросам банкротства при удостоверении сделок, осложненных иностранным элементом, посвятила свой доклад член комиссии ФНП по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями нотариус г. Омска Ольга Фрик.

Спикер отметила, что проверка, не является ли участник сделки банкротом, обязательна для нотариуса, и, если одна из сторон - иностранный гражданин, в нотариальной практике возникает целый ряд вопросов. Один из них - может ли иностранный гражданин быть признан банкротом на территории Российской Федерации?

Нотариус пояснила, что изначально судебная практика по данному вопросу была неоднозначной, но теперь, если иностранный гражданин осуществляет определенную хозяйственную деятельность на территории России, он может быть признан банкротом по законодательству РФ. Соответственно, информация о банкротстве может быть запрошена нотариусом в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Что же касается вопроса о том, может ли иностранный суд признать гражданина России банкротом и будет ли такое решение действовать на территории РФ, нотариусы применяют положение федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», которое гласит, что решения судов иностранных государств по делам о несостоятельности признаются на территории РФ в соответствии с международными договорами, и при их отсутствии - на началах взаимности.

«Поэтому в данном случае мы обращаемся к реестру сведений о банкротстве, и, если там нет никакой информации, мы можем не беспокоиться о решении иностранного суда. Такое решение все равно должно быть признано в России на основании определения арбитражного суда, как следствие, информация будет внесена в реестр», - пояснила Ольга Фрик.

Самым сложным спикер назвала вопрос о том, имеет ли значение банкротство иностранного гражданина, если оно инициировано на территории иностранного государства. В данном случае существует конкуренция двух норм: закона о банкротстве, который гласит, что решение иностранного государства требуют признания российским арбитражным судом, и ГК РФ, согласно которому личным законом иностранного физлица является законодательство государства его гражданства.

«По моему мнению, в данной ситуации мы можем не принимать во внимание решение иностранного суда. Если же впоследствии выяснится, что иностранный гражданин находился в процедуре банкротства на территории своего государства, такую сделку можно оспорить, только если будет доказано, что другая сторона знала или должна была знать о банкротстве этого гражданина», - резюмировала Ольга Фрик.

Председатель Минской городской нотариальной палаты Елена Сеножатская рассказала о сходствах и различиях в работе белорусских и российских нотариусов. В частности, она отметила, что в Белоруссии, как и России растет популярность брачных договоров.

«Но мы не можем в брачном договоре изменить правовой режим личного имущества, которое было приобретено до брака. При этом в Белоруссии в брачный договор можно включить алиментные обязательства и договоренности родителей в отношении места жительства несовершеннолетних детей», - рассказала спикер.

Она также отметила, что сейчас белорусские нотариусы, как и их российские коллеги, могут совершать исполнительные надписи как при личном обращении заявителя, так и в удаленном формате. При этом с января 2027 года исполнительная надпись для банков, лизинговых организаций, страховых организаций и мобильных телесетей в Белоруссии будет совершаться только удаленно, а с 2028 года это коснется абсолютно всех исполнительных надписей.

«В этом году у нас вступит в силу норма, предполагающая удостоверение сделок дистанционно двумя и более нотариусами, которая уже достаточно давно действует в России. Также в планах - удостоверение доверенностей в дистанционном формате без личной явки, но речь идет только о доверенностях на представление интересов в банке», - отметила Елена Сеножатская.

Роль нотариата в реализации законодательных мер обеспечения законности оборота недвижимости в России осветила заведующая кафедрой гражданского и предпринимательского права Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России) Марина Илюшина. 

Спикер рассказала об уже внесенных на рассмотрение Госдумы инициативах, призванных снизить риски оспаривания договоров купли-продажи жилья пожилыми продавцами под предлогом совершения сделки под влиянием мошенников. В частности, она коснулась поправок в закон «О государственной регистрации недвижимости». 

Авторы предлагают приостанавливать регистрацию права собственности в случае, если сделка касается единственного жилья в собственности продавца, и он не предоставил нотариальное согласие на свое проживание от собственника другого помещения. Еще один повод для приостановки - если договор купли-продажи допускает перечисление средств продавцу ранее семи дней с момента оформления сделки, передачу денег наличными или на счет третьего лица.

«Этот механизм, по мнению разработчиков, должен снизить риски и для покупателя, и для продавца. Вместе с тем, он предполагает работу с объемными не стандартизированными документами, которую может осуществить только нотариус. Поэтому я считаю, что единственный способ, который может принципиально изменить ситуацию, — это введение обязательной нотариальной формы сделок с жилой недвижимостью», - резюмировала Марина Илюшина. 

О целесообразности введения обязательной нотариальной формы для сделок купли-продажи жилья между гражданами в своем выступлении говорила начальник отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Московской области Ольга Скрябина.

«Нотариальная форма сделки — это самая действенная защита и для продавца, и для покупателя. Кроме того, это спокойствие для регистратора, это самый чистый и безопасный пакет документов», - заявила спикер.